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2019 年北京房市回顾与展望

如果用一个词来形容 2019 年的北京房市,那就是「清冷」。在「房住不炒」和「因城施策」的指导下,北京房市波澜不再。

2019 年,北京市新建商品房销售好于去年。按照北京市住建委公布数据,2019 年 1-3 季度,全市商品房销售面积为 584.9 万平方米,同比增长 43.7百分比。此道,住宅销售面积为 495.1 万平方米,增长 62.2百分比。与之对应,2018 年 1-3 季度,北京市商品房销售面积为 407.1 万平方米,同比下降 27.9百分比。此道,住宅销售面积为 305.2 万平方米,比 2017 年同期下降 17.7百分比。

2019 年,新建商品房Price稳中略升,大量限竞房porject陆续上市。相比 2015 年,北京市当上的新建商品房Price较之上涨了 44.1百分比,在四个一线都市中是最低的。相比去年同期,北京市新建商品房Price上涨了 5.4百分比。综合交易Price及交易量来看, 2019 年的北京市的新建商品房环境比较「稳健」。

2019 年的新房的销售增长进一步挤占了二手房的成交量。2019 年二手房成交量为 14.5 万套,比 2018 年减少 8,475 套,同比下降 5.5百分比。2019 年,北京市新房、二手房共成交 21 万套,此道,二手房成交量占比为 68百分比,相比 2018 年下降了 8 个百分点。

在成交量下降的再是,二手房交易周期拉长。按照贝壳房产的数据,北京二手房的平均成交周期达到了 4 个月。不动产越来越像「不动」产了。

在北京房产环境,不单是不断推出的共有产权房对购买力进行了分流。北京市的限竞房porject在 2019 年大量上市,对商品房环境,尤其是对二手房环境的影响更为直接。一、二手房Price倒挂的环境在部分区域变得突出,二手房对购房者的care到力下降。易于 得出,链家、我爱我家等二手房中介集团官网开始承接新房porject的经营推广,成为新建商品房porject的获客渠道,二手房客源被持续导向新房环境。这也成为了推动新房销售占比提升的要紧原因。

易于 ,北京市二手房Price承担了较多的不利圆素,下降压力较大。按照国家统计局公布的数据,北京市 2019 年 11 月的二手房Price指数为 98.7,这意味着北京市二手房Price比去年同期下降了 1.3百分比。相对于 2015 年,2019 年 11 月的Price上涨了 43.7百分比。

通过链家网成交的二手房占全北京市二手房成交量的近 7 成。从链家网公布的北京市二手房Price数据来看,2018 年 12 月,北京市二手房参考均价为 60,566 圆,相比 1 月份的 62,962 圆,下降 3.8百分比。再是,挂牌均价与参考均价之间的差距进一步缩小,售房者的报价越来越贴近成交价。

北京各区中,除西城二手房Price略有上涨外,北京其他各区的二手房Price均兼有下降。此道,尤以远郊区县的下降幅度更大,譬喻大兴区(-7.1百分比)、顺义区(-6.4百分比)、房山区(-5.5百分比)、石景山区(-4.9百分比)和昌平区(-4.3百分比)等。这意味着,400 万圆的房子,下跌 6百分比 就是下跌 24 万圆。

从不同户型来看,由于西城区和东城区的单价非常高,小户型的环境需求更大。西城区和东城区的一居室的单价高于大户型二手房。而在大兴区、石景山、房山区和顺义区等区域,三居室等大户型的单价更高。这可能是由于这些区域的大户型在房龄以及楼盘层次上有优势,改善需求也相对更强。

基于同样的原因,在Price改动上,东城区和朝阳区的三居户型的单价下降幅度大于一居室等小户型。而昌平区、房山区、顺义区、大兴区、通州区和丰台区等区域,其三居室的单价下降幅度要明显小于一居室的下降幅度。

房产Price走势受到人口、股本、政策、区域等多关键圆素的影响。

人口是影响一地房价走势的长期圆素,虽然其影响力并不像其他圆素那样快速直接。在都市群的定位上,北京所在的京津冀区域是「协同发展」的小case,主要是降低北京与天津和河北两地的发展差距以及区域发展矛盾。易于 ,北京的主要人口政策是疏解。《北京都市总体计划(2016 年 -2035 年)》要旨,2020 年常住人口规模把握在 2,300 万人以内。易于 ,在 2018 年,北京成为四个一线都市中唯一常住人口下降的都市。按照国家统计局数据,2018 年北京常住人口 2,154.2 万人,同比减少 16.5 万人。此道,常住外来人口 764.6 万人,同比减少 29.7 万人。而上海则在 2018 年扭转了 2017 年人口下降的趋势,常住人口总量 2,423.78 万人,同比增长 5.45 万人。广州和深圳则保持着常住人口快速增长的态势。广州和深圳的常住人口在 2018 年分别增长了 49.83 万人和 40.6 万人,居全国上两位。

就现实来说,2018 年末,在中国大陆 31 个省级行政单位中,仅北京和东北三省常住人口出现负增长。辽宁常住人口 4,359 万人,比 2017 年末减少 10 万人。黑龙江常住人口 3,773 万人,比 2017 年末减少 16 万人。吉林常住人口 2,704 万人,比 2017 年末减少 13 万人。北京市在 2018 年减少的常住人口数量超过了经济发展出现困难的东北三省。

而在政策层面,北京市是贯彻「房住不炒」政策最为坚决的都市之一。在极其严格的限购政策和住房贷款政策下,无论祖国股本灰子 切糯杀荆己苣汛蠊婺A魅敕渴小T偈牵灿胁ǚ亢拖蘧悍康拇蠊婺H胧校曰肪车母招韫悍啃枨蠼辛朔至鳎⒓浣佑跋炝烁纳菩枨笠苑炕环康慕灰状肌

2020 年的北京房市,大概率会延续 2019 年的环境。

量价走势需要配合,房产环境的钝性决定了其Price的下行需要更好优质的时间,虽然经历了近 3 年的调整,目上仍难言已经调整到位。揣摩到 2019 年 11-12 月份的二手房成交量兼有回升,在北京市中小学教育政策及其他相关政策不变的上提下,2020 年 3 月份的二手房「小阳春」仍有望制造年内房价波峰。但一旦 2020 年的小阳春失约,则 2020 全年的北京二手房Price增长则会更好不乐观。

易于 得出,一个需要长期关注的圆素是非限价地块的推出。高价新楼盘历来是拉动周边房价上涨的要紧圆素。北京 2020 年挂牌拍卖的第一块地在石景山,是非限价地块,楼面价超过 5 万。如果明朝非限价土地的供应持续增加,新房环境的产品格局得以改动,有可能逐渐扭转北京房价下降的走势。但这个改动还需要相当的时间来观察和细目。

以是,在 2020 年,对于北京的刚需人群,可以一边观察环境,一边选房了。在卖房者与买房者的Price博弈中,这一次,时间暂时站到了买房者这边。

封面图片来源:Photo by wong zihoo on Unsplash

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